Du Brut au Net

Simulateur capacité d'emprunt 2026

Calculez en une minute le montant maximum que vous pouvez emprunter selon les règles HCSF — taux d'effort 35 %, durée 25 ans, assurance emprunteur incluse.

Vos revenus
Conditions du prêt

Données officielles 2026 — sources vérifiées

Règles d'encadrement issues de la décision HCSF du 29 septembre 2021 (taux d'effort 35 %, durée 25 ans). Taux moyens crédit immobilier : Banque de France (statistiques mensuelles). Taux d'usure : publication trimestrielle BOE.

Dernière mise à jour : 21 juin 2026 — SMIC 1 867,02 € · PASS 48 060 € · Livret A 2,4 % · barème PAS BOFiP 7 avril 2026

Les règles HCSF en 2026

1

35 % de taux d'effort

La mensualité totale (assurance comprise) ne peut excéder 35 % de vos revenus nets — seuil HCSF inchangé en 2026.

2

25 ans maximum

La durée du prêt est plafonnée à 25 ans (27 ans en VEFA ou si travaux > 10 % du prix d'achat).

3

20 % de dérogations

Les banques peuvent déroger sur 20 % de leurs dossiers, dont 70 % minimum sur la résidence principale.

Questions fréquentes

Comment est calculée ma capacité d'emprunt ?+
On part de votre taux d'effort maximum (35 % HCSF) appliqué à vos revenus nets — moins vos charges fixes. Cela donne la mensualité maximum supportable. À partir de cette mensualité, du taux d'intérêt et de la durée, on retrouve le capital empruntable via la formule inverse des annuités constantes.
Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 ?+
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) fixe le seuil à 35 % maximum, assurance comprise. Au-delà, les banques ne peuvent légalement pas accorder le crédit — sauf dérogation, limitée à 20 % de leurs dossiers et réservée principalement aux primo-accédants en résidence principale.
Quelle durée de prêt choisir ?+
La durée maximum HCSF est de 25 ans (27 ans en VEFA ou travaux > 10 %). Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse — donc plus la capacité d'emprunt augmente. Revers : le coût total des intérêts grimpe fortement. Sur 20 vs 25 ans, le coût peut augmenter de 20 à 30 %.
Mon apport personnel est-il pris en compte ?+
Oui, mais pas dans le calcul de la mensualité — il s'ajoute à votre capital empruntable pour constituer votre budget total. Les banques exigent généralement un apport minimum de 10 % pour couvrir les frais de notaire et de garantie. 20 % d'apport ouvre l'accès à de meilleurs taux.
Mes charges fixes diminuent-elles ma capacité ?+
Oui. Toute charge récurrente (mensualités d'autres crédits, pensions alimentaires versées) vient en déduction de vos revenus nets dans le calcul du taux d'effort. Exception : votre loyer actuel n'est PAS une charge si vous êtes en train d'acheter votre résidence principale (puisqu'il sera remplacé par la mensualité).
Faut-il un saut d'apport élevé ?+
Pas obligatoirement, mais entre 10 et 20 % d'apport est devenu un standard. Un apport plus élevé débloque des taux préférentiels (jusqu'à -0,3 point) et améliore l'image du dossier auprès de la banque. Sans apport (« 110 % financement »), c'est possible mais réservé aux profils très solides.
Le simulateur intègre-t-il l'assurance emprunteur ?+
Oui. La mensualité d'assurance (sur capital initial) est ajoutée à la mensualité du crédit pour donner la mensualité totale, conforme à la règle HCSF des 35 % « assurance comprise ». Le taux d'assurance par défaut (0,25 %) est une moyenne pour un emprunteur jeune sans risque ; il peut atteindre 1 % en cas de problème de santé ou d'âge avancé.
Quel taux d'intérêt utiliser ?+
Référence Banque de France pour 2026 : environ 3,40 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans, 3,80 % sur 25 ans (prêts à taux fixe). Ce sont des moyennes — chaque dossier obtient un taux personnalisé en fonction de son profil. Pour une simulation prudente, ajoutez 0,1 à 0,2 point.

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