Règle des 35 % d'endettement : comment elle s'applique en pratique
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Depuis 2022, les banques ne peuvent plus prêter à un emprunteur dont le taux d'endettement dépasse 35 %, sauf dans une marge stricte. Cette règle a transformé l'accès au crédit immobilier. Comment elle s'applique vraiment.
L'origine de la règle
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) est une autorité française chargée de la prévention des crises financières. Il a publié en septembre 2021 une recommandation devenue norme juridiquement contraignante en janvier 2022.
L'objectif : éviter le surendettement des ménages et la formation de bulles immobilières. Avant la règle, certaines banques prêtaient à 40-45 % de taux d'effort sur des dossiers fragiles.
Comment elle se concrétise
À chaque dossier, la banque calcule le taux d'effort futur : (mensualité du nouveau crédit + autres mensualités) ÷ revenus nets.
Si le résultat est inférieur ou égal à 35 %, le dossier passe sans difficulté.
Si le résultat est supérieur à 35 %, la banque doit refuser — sauf à utiliser sa « marge dérogatoire ».
La marge dérogatoire : 20 % des dossiers
Chaque banque peut octroyer 20 % de ses crédits trimestriels en dehors des règles (taux d'effort > 35 % et/ou durée > 25 ans).
Dans cette marge, 70 % minimum doivent concerner l'achat de résidence principale (le reste : investissement locatif ou résidence secondaire).
Concrètement : 1 dossier sur 5 peut passer en dérogation. C'est la « voie de secours » pour les profils atypiques.
Quels profils passent en dérogation
Hauts revenus avec patrimoine net élevé : reste à vivre confortable même au-delà de 35 %.
Primo-accédants jeunes avec capacité d'épargne avérée : effort accepté en raison de la perspective d'augmentation salariale.
Couples avec deux revenus stables : la dégradation des deux est très peu probable.
Profils avec faible reste-à-vivre absolu mais haute épargne préalable : la trajectoire passée rassure la banque.
Ce que la règle ne dit pas
La règle des 35 % est un plafond, pas un objectif. Une banque peut très bien refuser un dossier à 32 % si le reste à vivre est jugé insuffisant (famille nombreuse, loyer urbain élevé, etc.).
À l'inverse, un dossier à 34 % avec gros revenus et apport conséquent est validé instantanément.
L'analyse reste qualitative : la règle des 35 % est un garde-fou, pas un automatisme.
Et après l'octroi du crédit ?
Une fois le crédit accordé, la règle des 35 % ne s'applique plus à vous : votre situation peut évoluer, vos revenus baisser temporairement, votre charge augmenter — la banque ne reverra pas votre dossier.
Seul un défaut de paiement déclenche une procédure (mise en demeure, recouvrement, déchéance du terme).
Ce qu'il faut retenir
35 % de taux d'effort maximum, assurance comprise.
Marge dérogatoire de 20 % des dossiers trimestriels, dont 70 % minimum pour la résidence principale.
La règle est un plafond — la banque peut refuser plus bas si le reste à vivre est jugé insuffisant.
Pour vérifier où vous vous situez, utilisez le simulateur Taux d'endettement du site.