Frais de notaire ancien vs neuf : 8 % vs 3 %
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Une des différences les plus structurantes entre acheter dans l'ancien et dans le neuf, c'est le poids des frais de notaire. Environ 7-8 % du prix dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf. Voici pourquoi et comment ça pèse dans votre projet.
Dans l'ancien : pourquoi 7-8 % ?
Le poste majeur, ce sont les DMTO : 6,32 % du prix (ou 5,81 % primo). À cela s'ajoutent les émoluments du notaire (~1 % du prix après remise Macron), les débours (1 200 € forfaitaires) et la CSI (0,1 %).
Pour un bien à 250 000 € en ancien : 19 836 € de frais, soit 7,93 %.
Dans le neuf : pourquoi 2-3 % seulement ?
Le neuf n'est pas soumis au DMTO. Il paie une taxe de publicité foncière réduite : 0,715 % seulement.
Le reste (émoluments, débours, CSI) est identique à l'ancien.
Pour un bien à 250 000 € en neuf : ~5 824 € de frais, soit 2,33 %.
Économie face à l'ancien : ~14 000 €.
Pourquoi cette différence
Le neuf est déjà soumis à la TVA (20 %), qui est intégrée dans le prix de vente. L'État se rémunère donc déjà via cette TVA.
L'ancien n'est pas soumis à TVA — c'est pourquoi l'État applique les DMTO pour percevoir une part fiscale sur la transaction.
Cohérent économiquement, même si comptablement on parle de « frais de notaire » dans les deux cas.
L'impact sur le budget d'achat
Pour 250 000 € de bien : ancien 269 836 €, neuf 255 824 €. Écart 14 000 € — c'est l'équivalent de plusieurs mois de mensualités.
Pour 400 000 € : ancien ~432 000 €, neuf ~408 000 €. Écart 24 000 €.
Cette différence permet, à budget équivalent, d'acheter un bien neuf 5-6 % plus cher que l'ancien — ou de réduire le besoin d'apport.
Les autres écarts ancien/neuf
Prix au m² : le neuf est généralement 15-25 % plus cher que l'ancien dans la même zone (à surface équivalente).
Délai de livraison : ancien immédiat, neuf 18-24 mois en VEFA.
Travaux à prévoir : neuf zéro (sauf personnalisation), ancien souvent 5-15 % du prix.
Taxe foncière : exonération partielle pendant 2 ans pour le neuf (sur la part communale, selon les communes).
Performance énergétique : neuf RE2020, l'ancien plus variable (DPE).
Quand le neuf devient gagnant
Si le surcoût au m² du neuf est inférieur à l'économie de frais + travaux évités, le neuf l'emporte.
Exemple : ancien 250 K€ avec 30 K€ de travaux nécessaires = 280 K€. Neuf équivalent à 290 K€ sans travaux. Avec frais : ancien à 300 K€, neuf à 296 K€ — le neuf est plus avantageux.
Quand l'ancien reste préférable
Pour un achat en hyper-centre où le neuf est rare ou très cher.
Pour un bien avec du cachet, du caractère, de la lumière naturelle — qualités souvent absentes des programmes neufs standards.
Pour un achat rapide (pas de délai de livraison à attendre).
Pour un investissement avec des leviers fiscaux dédiés à l'ancien (Denormandie, Malraux).
Ce qu'il faut retenir
Ancien : 7-8 % de frais. Neuf : 2-3 %. Écart structurel lié à la TVA.
Sur 250 K€ : ~14 000 € d'économie en neuf.
À budget égal, le neuf permet 5-6 % de bien en plus.
Le simulateur Frais de notaire du site bascule entre ancien et neuf pour comparer instantanément.