Frais de notaire ancien vs neuf : 8 % vs 3 %
Par Équipe éditoriale Du Brut au Net··5 min de lecture
Une des différences les plus structurantes entre acheter dans l'ancien et dans le neuf, c'est le poids des frais de notaire. Environ 7-8 % du prix dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf. Voici pourquoi et comment ça pèse dans votre projet.
Dans l'ancien : pourquoi 7-8 % ?
Le poste majeur, ce sont les DMTO : 6,32 % du prix (ou 5,81 % primo). À cela s'ajoutent les émoluments du notaire (~1 % du prix après remise Macron), les débours (1 200 € forfaitaires) et la CSI (0,1 %).
Pour un bien à 250 000 € en ancien : 19 836 € de frais, soit 7,93 %.
Dans le neuf : pourquoi 2-3 % seulement ?
Le neuf n'est pas soumis au DMTO. Il paie une taxe de publicité foncière réduite : 0,715 % seulement.
Le reste (émoluments, débours, CSI) est identique à l'ancien.
Pour un bien à 250 000 € en neuf : ~5 824 € de frais, soit 2,33 %.
Économie face à l'ancien : ~14 000 €.
Pourquoi cette différence
Le neuf est déjà soumis à la TVA (20 %), qui est intégrée dans le prix de vente. L'État se rémunère donc déjà via cette TVA.
L'ancien n'est pas soumis à TVA — c'est pourquoi l'État applique les DMTO pour percevoir une part fiscale sur la transaction.
Cohérent économiquement, même si comptablement on parle de « frais de notaire » dans les deux cas.
L'impact sur le budget d'achat
Pour 250 000 € de bien : ancien 269 836 €, neuf 255 824 €. Écart 14 000 € — c'est l'équivalent de plusieurs mois de mensualités.
Pour 400 000 € : ancien ~432 000 €, neuf ~408 000 €. Écart 24 000 €.
Cette différence permet, à budget équivalent, d'acheter un bien neuf 5-6 % plus cher que l'ancien — ou de réduire le besoin d'apport.
Les autres écarts ancien/neuf
Prix au m² : le neuf est généralement 15-25 % plus cher que l'ancien dans la même zone (à surface équivalente).
Délai de livraison : ancien immédiat, neuf 18-24 mois en VEFA.
Travaux à prévoir : neuf zéro (sauf personnalisation), ancien souvent 5-15 % du prix.
Taxe foncière : exonération partielle pendant 2 ans pour le neuf (sur la part communale, selon les communes).
Performance énergétique : neuf RE2020, l'ancien plus variable (DPE).
Quand le neuf devient gagnant
Si le surcoût au m² du neuf est inférieur à l'économie de frais + travaux évités, le neuf l'emporte.
Exemple : ancien 250 K€ avec 30 K€ de travaux nécessaires = 280 K€. Neuf équivalent à 290 K€ sans travaux. Avec frais : ancien à 300 K€, neuf à 296 K€ — le neuf est plus avantageux.
Quand l'ancien reste préférable
Pour un achat en hyper-centre où le neuf est rare ou très cher.
Pour un bien avec du cachet, du caractère, de la lumière naturelle — qualités souvent absentes des programmes neufs standards.
Pour un achat rapide (pas de délai de livraison à attendre).
Pour un investissement avec des leviers fiscaux dédiés à l'ancien (Denormandie, Malraux).
Ce qu'il faut retenir
Ancien : 7-8 % de frais. Neuf : 2-3 %. Écart structurel lié à la TVA.
Sur 250 K€ : ~14 000 € d'économie en neuf.
À budget égal, le neuf permet 5-6 % de bien en plus.
Le simulateur Frais de notaire du site bascule entre ancien et neuf pour comparer instantanément.