Comment calculer sa capacité d'emprunt en 2026 ?
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Combien la banque peut-elle vous prêter ? C'est la première question de tout projet immobilier. La réponse dépend de quatre paramètres : vos revenus, le taux d'effort autorisé, la durée du prêt et le taux d'intérêt. On vous explique la mécanique étape par étape.
Le taux d'effort : la limite des 35 %
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose depuis 2022 un taux d'effort maximum de 35 % des revenus nets pour le calcul des crédits immobiliers.
Concrètement : la somme de toutes vos mensualités de crédit (immo + conso + auto + autre) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels.
Pour 3 500 € de revenus nets, la mensualité maximum est donc 1 225 €. Si vous avez déjà 200 € de crédit voiture, la mensualité immo maximum tombe à 1 025 €.
La durée maximale : 25 ans
Le HCSF impose également une durée maximum de 25 ans pour le prêt immobilier, portée à 27 ans pour un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) avec une période différée de 24 mois.
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse et plus la capacité d'emprunt monte — mais plus le coût total des intérêts augmente.
La formule de calcul
Pour un prêt à mensualités constantes : K = M × (1 − (1+i)^−n) / i, où K = capital emprunté, M = mensualité, i = taux mensuel, n = nombre de mois.
Pour 1 225 €/mois sur 20 ans (240 mois) à 3,6 %/an (i = 0,3 %/mois) : K ≈ 209 000 €.
Pour la même mensualité sur 25 ans (300 mois) au même taux : K ≈ 243 000 €. Soit 34 000 € de plus.
Penser à l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur représente en moyenne 0,2 à 0,4 % du capital emprunté chaque année. Sur 200 000 € à 0,25 %, cela fait 500 €/an, soit 42 €/mois.
La banque intègre l'assurance dans le calcul du taux d'effort : votre mensualité « globale » comprend le remboursement + l'assurance.
Pour 1 225 €/mois de mensualité totale (35 %) avec 50 €/mois d'assurance : la mensualité de crédit pure devient 1 175 €. Capital emprunté à 3,6 %/20 ans : 200 500 €.
Et les autres revenus ?
La banque prend en compte vos revenus stables : salaires, pensions, revenus locatifs (à 70 % généralement, pour tenir compte de la vacance et des charges), primes régulières (souvent retenues à 50-70 %).
Sont exclus ou minorés : primes ponctuelles, revenus boursiers, revenus de freelance instables, allocations.
Pour un couple, les deux revenus sont sommés. C'est pourquoi acheter en couple double souvent la capacité d'emprunt.
L'apport : pas obligatoire mais demandé
Le HCSF n'impose pas d'apport minimum, mais les banques en exigent en pratique. La norme actuelle est 10 % du prix d'achat — pour couvrir les frais de notaire et la garantie.
Un apport plus élevé (15-25 %) ouvre l'accès à de meilleurs taux et peut compenser un taux d'effort à la limite de 35 %.
Ce qu'il faut retenir
Taux d'effort maximum : 35 % des revenus nets (règle HCSF).
Durée maximum : 25 ans (27 ans en VEFA avec différé).
Pour 3 500 € net : mensualité max 1 225 €, capacité ≈ 200-240 K€ selon durée à 3,6 %.
Pour estimer votre capacité avec vos vrais chiffres, utilisez le simulateur Capacité d'emprunt du site.